Directeur Commercial James Hardie
Les avantages d’une rénovation semblent évidents pour un bailleur ; l’amélioration du confort des locataires, la réduction des consommations énergétiques et la réponse aux exigences environnementales. Mais il faut en amont du projet se poser certaines questions comme l’état du bâti, les priorités des travaux (isolation, chauffage, ventilation), et les besoins spécifiques des occupants.
Comment définir les priorités lors d’une rénovation, quels sont les points de vigilance ? Comment maîtriser les coûts, respecter les normes et minimiser les nuisances pour les habitants ?
01. LES ENJEUX DE LA RÉNOVATION DES LOGEMENTS SOCIAUX
Depuis plusieurs années, la rénovation énergétique est devenue une priorité majeure en France pour des raisons environnementales et économiques. Face au défit de la réduction de l’empreinte carbone du parc résidentiel en France, l’état a mis en place un alignement des politiques budgétaires et des objectifs d’amélioration de la performance énergétique des logements sociaux.
A.LA RÉNOVATION EN FRANCE
Depuis les années 2000, et surtout lors de la COP21 de Paris en 2015, la France s’est engagée dans une politique de réduction de sa consommation énergétique pour réduire significativement ses émissions de gaz à effet de serre et atteindre une neutralité carbone à l’horizon 2050. Avant de mener des actions de correction, il a fallu auditer la nature des émissions de gaz à effet de serre.
Le secteur résidentiel tertiaire représente 16% des émissions de gaz à effet de serre en France en 2024, dont le chauffage occupe le poste le plus important avec plus de 81%. Pour baisser la consommation énergétique et l’empreinte carbone, la rénovation thermique du parc résidentiel s’impose comme une nécessité.
L’objectif national est de rénover l’ensemble du parc d’ici 2050 pour atteindre un niveau de DPE dit «bâtiment basse consommation» correspondant aux classifications A et B. Autrement dit, l’enjeu est de diminuer le nombre de bâtiments les moins performants (classes C, D, E, F et G); cela implique de rénover en priorité les 5,8 millions de bâtiments considérés comme des passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE) d’ici 2050.
Pour ce faire, le gouvernement a intensifié les dispositifs d’aide à la rénovation tels que MaPrimeRenov’ ou les CEE (certificats d’économie d’énergie) ainsi que des aides locales (ADEME, rapport DPE 2023), en particulier à destination des systèmes de chauffage/refroidissement et d’isolation.
Au-delà des actions incitatives, des moyens coercitifs ont été mis en place par l’état, notamment avec une contrainte légale forte qu’est la loi Climat et Résilience de 2021, qui interdit progressivement la mise en location des logements classés F et G. Cela oblige les propriétaires et les bailleurs sociaux à intégrer cette dynamique de rénovation du parc résidentiel.
Sorces : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/chiffres-cles-du-climat-france-europe-et-monde-edition-2024 ; https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/media/7943/download?inline ; https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe
Comprendre le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
C’est un outil de mesure de la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Représenté schématiquement sous la forme d’un baromètre, il sensibilise les propriétaires et locataires à la consommation d’énergie et aux émissions de gaz à effet de serre de chaque unité. Il comprend notamment «l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements et l’évaluation de ces dépenses annuelles de consommation, et l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée».
Le nouveau DPE comporte une nouvelle étiquette nommée «climat» intégrant deux volets: «la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowatt heure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone(CO2).»
B. LES LOGEMENTS SOCIAUX EN FRANCE
En 2024, la France comptait 32,8 millions de logements dont 5,4 millions de logements sociaux soit 17% du parc résidentiel, l’équivalent de plus de 450 millions de m² de surfaces habitables (extrapolation). Plus d’un français sur dix habite en logement social, soit l’équivalent de 11 millions de personnes concernées par les enjeux du secteur.
Les parcs de logements sociaux sont gérés par des organismes HLM (offices publics, entreprises sociales pour l’habitat et coopérative) d’échelle nationale, régionale et locale. Ces derniers sont responsables du développement, de la rénovation et de la maintenance de leur parc, et ce, sur la durée.
Construits en majorité durant les Trente Glorieuses (1945-1975), ces bâtiments ont été conçus selon des normes thermiques aujourd’hui obsolètes. Ils présentent des déficits importants en matière d’isolation, de ventilation et de performance énergétique. Selon l’Observatoire National de la Précarité Énergétique (ONPE), un pourcentage élevé de ménages résidant en logements sociaux (37% des locataires) sont touchés par la précarité énergétique, affaiblissant un budget déjà limité.
Bien que des efforts de rénovation aient été faits, l’USH estime que le chantier est encore vaste. La rénovation de ces logements est pourtant cruciale pour améliorer le confort des occupants, réduire leurs charges en allégeant la facture énergétique et ainsi lutter contre la précarité. Selon l’Etat, 6% du parc social est classé en tant que passoire thermique (FetG) et seulement 6% du parc est considéré comme basse consommation, donc 94% du parc est à rénover à horizon 2050. Autrement dit, le chantier de rénovation énergétique du parc social est colossal.
Sources:INSEE2024,USH,2024.https://www.planbatimentdurable.developpement-durable.gouv.fr/qui-sont-les-locataires-en-precarite-energetique-l-a1477.html.
Panorama du logement social, ANCOLS2024
C. UNE PRIORITÉ DU GOUVERNEMENT
Malgré un avenir incertain en matière de décisions budgétaires, la rénovation énergétique reste une priorité affichée, en témoignent les objectifs ambitieux fixés et les moyens mis en oeuvre. Le plan de relance économique de 2020 a notamment permis d’enclencher cette dynamique de subventions avec l’allocation de fonds significatifs (6,7 Mds d’euros) dédiés à la rénovation énergétique des bâtiments publics et privés, avec un accent particulier sur les logements sociaux. Des prêts bonifiés et des subventions spécifiques existent également en fonction des performances de la rénovation énergétique effectuée.
Plusieurs dispositifs ont été mis en place:
- France Relance (2020–2022) : 500 millions d’euros ont été alloués spécifiquement à la rénovation énergétique du parc social.
- Plan France Nation Verte – Plan Climat : accélération des investissements dans la rénovation, avec pour un des objectifs la rénovation de 500 000 logements par an, dont la moitié occupées par des ménages modestes. Horizon 2030.
- MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur (dispositif de l’Anah) : extension de la prime de rénovation aux copropriétés sociales.
- Caisse des Dépôts et Action Logement : partenariat de 24 milliards d’euros pour soutenir la construction et la rénovation de logements en France. A horizon 2027, ce partenariat vise à construire 20 000 logements neufs et à réhabiliter 200 000 logements existants.
Sources:https://www.prefectures-regions.gouv.fr/irecontenu/telechargement/84038/541862/file/18-05%20DP-%20Frane%20Relance%20-%20renovation%20energetique%20_-3%20VF.pdf.
D. EVALUATION DU BESOIN EN FINANCEMENT
L’USH estime le besoin en investissement pour la rénovation thermique du parc social à plusieurs dizaines de milliards d’euros sur les prochaines années.
Selon une étude de la Banque des Territoires, le coût moyen de rénovation d’un logement social peut varier de 20 000 à 40 000 euros par logement, en fonction de l’état initial et de la typologie du bâtiment. Ainsi, selon les estimations, pour rénover 5,8 millions de logements, il faudrait mobiliser entre 100 et 150 milliards d’euros.
Les capacités d’autofinancement des bailleurs sont souvent insuffisantes pour absorber les dépenses et montants d’investissements nécessaires. Leurs marges de manoeuvre financières sont limitées et les bailleurs font donc face à un défi budgétaire qui peut être bloquant et représenter le frein principal aux déploiements des stratégies et atteintes des objectifs de rénovation.
Malgré la forte mobilisation financière gouvernementale, les aides publiques ne couvrent qu’une partie des besoins. Les bailleurs doivent donc trouver des sources de financement alternatives, or les loyers, principale source de revenu, sont très encadrés. Cela impose une forte contrainte budgétaire sur les projets de rénovation du secteur.
Vis-à-vis de ces contraintes, les professionnels du secteur (industriels et entreprises générales) se doivent d’apporter des solutions viables et durables.
Source : https://www.ancols.fr/publications/etudes/la-renovation-thermique-des-logements/telecharger-droit-de-reponse/
02. LES ATTENTES DES BAILLEURS
Le volume de logements qui restent à rénover semble titanesque et les subventions publiques, les primes et les prêts bonifiés mis en place sont autant d’aides pour les bailleurs. Quels conseils pouvons-nous leur apporter afin de ne négliger aucun point de vigilence, de profiter des toutes les aides possibles et ainsi mener à bien leurs chantiers en respectant leur budget.
A.RESPECTER LES RÈGLEMENTATIONS
Respecter les réglementations en matière de rénovation des logements sociaux est essentiel pour les bailleurs, car cela engage àla fois leur responsabilité juridique, leur stratégie financière, leur mission sociale et leur contribution environnementale.
Pourquoi respecter les réglementations ?
Sur le plan légal, les normes encadrant la rénovation sont strictes et évolutives : ne pas s’y conformer peut entraîner des sanctions, voire l’interdiction de louer certains logements. Mais au-delà de l’obligation, le respect des règles permet aussi d’accéder à des aides publiques substantielles, comme les subventions de l’Anah, les certificats d’économie d’énergie ou la TVA réduite, qui allègent considérablement le coût des travaux. C’est également un levier de valorisation du patrimoine immobilier : un logement rénové est plus attractif, plus durable, et plus facile à entretenir. Sur le plan humain, la rénovation conforme améliore la qualité de vie des locataires, réduit leur facture énergétique et lutte contre la précarité. Enfin, elle s’inscrit dans une démarche écologique globale, en contribuant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et à l’atteinte des objectifs climatiques nationaux. Ainsi, respecter les réglementations n’est pas seulement une contrainte, mais un véritable engagement stratégique, social et environnemental pour les bailleurs sociaux.
Principales réglementations à respecter en 2025
L’année 2025 marque une étape décisive dans le renforcement des obligations réglementaires liées à la rénovation des logements sociaux. Ces mesures visent à améliorer la performance énergétique du parc immobilier, à garantir des conditions de vie décentes aux locataires, et à aligner les pratiques des bailleurs sur les objectifs climatiques nationaux. L’une des évolutions majeures concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE): tous les diagnostics réalisés avant juillet 2021 deviennent caducs, et doivent être renouvelés pour toute mise en location, vente ou renouvellement de bail. De plus, un DPE collectif devient obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots, afin d’évaluer la performance énergétique à l’échelle du bâtiment entier.
Comme nous l’avons vu, les logements classés G sur l’échelle du DPE, considérés comme des passoires thermiques, sont désormais interdits à la location. Cette interdiction s’applique à tous les logements de cette catégorie, quelle que soit leur consommation énergétique, conformément à la loi Climat et Résilience. Cette mesure sera progressivement étendue aux logements classés F, puis E dans les années à venir.
Principales réglementations à respecter en 2025 (suite)
Autre obligation structurante : la mise en place d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Ce document, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, y compris sociales, permet de planifier les travaux nécessaires sur une période de dix ans. Il s’accompagne de la constitution d’un fonds de travaux, obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans, afin d’anticiper le financement des rénovations à venir.
Enfin, un audit énergétique réglementaire est requis pour les logements classés E, F ou G. Cet audit, fusionné avec l’audit incitatif, doit proposer un parcours de travaux permettant d’atteindre une classe énergétique plus performante, idéalement A ou B. Il devient un outil central pour orienter les décisions de rénovation et justifier l’accès aux aides financières.
Ces réglementations, bien que contraignantes, offrent un cadre clair et structurant pour les bailleurs sociaux. Elles permettent d’anticiper les évolutions du marché locatif, de sécuriser les investissements, et surtout, de garantir un habitat plus sain, plus économe et plus durable pour les locataires.
B.CHOISIR LES BONNES CERTIFICATIONS ET CLASSIFICATIONS
Pour respecter les réglementations en matière de rénovation énergétique des logements sociaux en 2025, les bailleurs doivent non seulement suivre les obligations légales, mais aussi choisir des matériaux et des entreprises certifiés.
CERTIFICATIONS DES MATÉRIAUX
ACERMI (Association pour la Certification des Matériaux Isolants)
Garantit la performance thermique des isolants (conductivité, épaisseur, résistance thermique).
NF Environnement
Marque écologique française qui certifie les produits respectueux de l’environnement, notamment les peintures, revêtements, équipements sanitaires, etc.
CE (Conformité Européenne)
Obligatoire pour la mise sur le marché européen, elle atteste que le produit respecte les exigences de sécurité et de performance.
QB (Qualité pour le Bâtiment)
Certification délivrée par le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment), elle atteste de la qualité et de la conformité des produits de construction.
CERTIFICATIONS DES ENTREPRISES ET DES ARTISANS
RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
Indispensable pour que les travaux soient éligibles aux aides publiques (CEE, TVA réduite, éco-PLS). Elle concerne les entreprises spécialisées dans l’isolation, le chauffage, la ventilation, etc.
Qualibat
Certifie les compétences techniques et la fiabilité administrative des entreprises du bâtiment. Certaines qualifications sont spécifiques à la rénovation énergétique.
QualiPAC / QualiBois / QualiPV
Certifications spécifiques aux installateurs de pompes à chaleur, chaudières bois, panneaux solaires photovoltaïques, etc.
CLASSIFICATIONS DES MATÉRIAUX
Réaction au feu (Sécurité incendie)
Norme : EN13501-1(Euroclasses)
Classement recommandé : A2-s1, d0 (A2 : matériau incombustible ou très faiblement combustible, s1 : très faible émission de fumée, d0 : aucune goutte ou débris enflammé).
Pourquoi c’est important ? Pour limiter la propagation du feu et protéger les occupants, surtout dans les immeubles collectifs ou ERP.
Résistance aux chocs
Norme : ETAG004 / EAD 040083-00-0404
Classement recommandé : Q4, idéal pour les zones exposées (rez-de-chaussée, écoles, halls).
Pourquoi c’est important ? Pour garantir la durabilité des façades dans les zones à fort passage ou à risque de dégradation.
Résistance mécanique
Normes spécifiques selon le type de matériau (ex. blocs béton, briques, panneaux).
Critères : résistance à la compression, flexion, arrachement.
Pourquoi c’est important ? Pour garantir la stabilité structurelle et la tenue dans le temps.
Performance thermique et acoustique
Thermique : Coefficient U (W/m².K) – plus il est bas, mieux c’est.
Acoustique : Indice Rw (dB) – plus il est élevé, meilleure est l’isolation phonique.
Pourquoi c’est important ? Pour répondre aux exigences de confort et de réglementation (RE2020, etc.).
Performances environnementales
FDES : Fiche de Déclaration Environnementale et Sanitaire.
Labels : BBCA : Bâtiment Bas Carbone, Biosourcé : matériaux naturels (bois, chanvre, etc.).
Pourquoi c’est important ? Pour réduire l’empreinte carbone et accéder à certaines aides ou subventions.
Conformité aux DTU et règles de mise en oeuvre, ou disponibilité d’un Avis Technique (ATec, ATEx, ATT)
DTU (Documents Techniques Unifiés) : règles de l’art françaises
Avis Technique : document qui permet de valider l’utilisation d’un produit, procédé ou équipement innovant.
Pourquoi c’est important ? Pour garantir la conformité aux assurances (décennale) et éviter les malfaçons.
Le saviez-vous ?
Les panneaux de bardage en fibres-ciment Hardie®Panel bénéficient de la classification en réactionfeu A2-s1,d0, en résistance auxchocs Q4, d’une FDES(bilan carbone indiqué dans le chapitre suivant) et sont sous ATT.
C.SAVOIR RÉPONDRE À L’ENJEU DE LA DURABILITÉ
Pour répondre à l’enjeu de la durabilité, le bailleur social doit adopter une approche globale qui va bien au-delà de la simple conformité réglementaire.
Intégrer la durabilité dans la stratégie patrimoniale
La durabilité doit être pensée comme un pilier central de la gestion du parc immobilier. Cela implique une vision à long terme, intégrant la performance énergétique, la qualité de vie des locataires, et la viabilité économique des investissements. Le bailleur doit anticiper les évolutions démographiques, les besoins sociaux et les contraintes environnementales pour adapter son patrimoine de manière proactive.
Choisir des matériaux durables et certifiés
Le choix des matériaux de construction et de rénovation est déterminant. Il convient de privilégier des matériaux à faible impact environnemental, recyclables ou biosourcés, et porteurs de certifications reconnues (ACERMI, NF Environnement, PEFC, etc.). Ces choix garantissent non seulement la qualité des travaux, mais aussi leur conformité aux exigences réglementaires et leur contribution à la transition écologique.
Réduire l’empreinte énergétique du parc
L’amélioration de la performance énergétique est un levier majeur de durabilité. Cela passe par une isolation renforcée, des systèmes de chauffage et de ventilation performants, et l’intégration de solutions intelligentes de gestion de l’énergie. L’objectif est de sortir les logements des classes énergétiques F et G, tout en réduisant les charges pour les locataires.
S’adapter aux risques climatiques
Face aux effets du changement climatique, les bâtiments doivent devenir plus résilients. Cela implique de repenser la conception des espaces extérieurs (végétalisation, gestion des eaux pluviales), d’utiliser des matériaux capables de réguler la température, et de prévoir des dispositifs de protection contre les aléas climatiques (canicules, inondations, sécheresses).
Travailler en partenariat
La durabilité est un projet collectif. Le bailleur social doit collaborer avec les collectivités locales, les entreprises certifiées, les associations et les habitants pour co-construire des solutions adaptées, innovantes et durables. Ces partenariats renforcent l’efficacité des actions menées et leur ancrage territorial.
Le saviez-vous ?
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D.MAÎTRISER LES COÛTS
La maîtrise des coûts est un enjeu capital pour les bailleurs sociaux, mais elle ne se fait pas au détriment de la qualité —bien au contraire. Voici comment un bailleur peut concilier durabilité, performance et gestion budgétaire.
Penser en coût global plutôt qu’en coût initial
La logique du bailleur social diffère de celle d’un promoteur privé. Il ne cherche pas un retour sur investissement rapide, mais une gestion durable de son patrimoine. Cela implique de raisonner en coût global, c’est-à-dire en intégrant non seulement le prix d’achat des matériaux ou des équipements, mais aussi leur durée de vie, leur entretien, leur consommation énergétique et leur impact sur les charges locatives. Cette approche permet de faire des choix plus judicieux à long terme, même si cela implique un investissement initial plus élevé.
Miser sur des matériaux robustes et certifiés
Pour garantir la durabilité des bâtiments et limiter les interventions de maintenance, les bailleurs sociaux privilégient des matériaux de qualité supérieure, souvent plus résistants que ceux utilisés dans le secteur privé. Ces matériaux sont choisis pour leur résistance à l’usure, leur facilité d’entretien, et leur performance thermique. Ils sont généralement porteurs de certifications reconnues (ACERMI, NF Environnement, QB, etc.), ce qui garantit leur conformité aux normes et leur efficacité sur le long terme.
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Mobiliser les aides et dispositifs de financement
La maîtrise des coûts passe aussi par une optimisation du financement. Les bailleurs peuvent mobiliser plusieurs dispositifs publics : certificats d’économies d’énergie (CEE), subventions de l’Anah, TVA réduite à 5,5%, éco-prêts à taux zéro, ou encore financements régionaux. Ces aides sont souvent conditionnées à l’usage de matériaux certifiés et à l’intervention d’entreprises qualifiées RGE. Une bonne connaissance de ces dispositifs permet de réduire significativement le reste à charge.
Optimiser la planification et la gestion des travaux
Une planification rigoureuse permet d’éviter les surcoûts liés aux imprévus ou aux interventions répétées. Le bailleur peut s’appuyer sur un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) pour anticiper les rénovations, mutualiser les interventions, et lisser les investissements dans le temps. De plus, une bonne gestion des appels d’offres et une coordination efficace des entreprises permettent de réduire les coûts sans sacrifier la qualité.
Adopter une approche à l’échelle du quartier
Enfin, certains bailleurs adoptent une stratégie de rénovation à l’échelle d’un îlot ou d’un quartier, plutôt que bâtiment par bâtiment. Cette approche permet de mutualiser les coûts, d’optimiser les réseaux (chauffage, eau, déchets), et de renforcer la cohérence des interventions. Elle favorise aussi une meilleure intégration urbaine et sociale des projets, tout en générant des économies d’échelle.
E.VALORISER LE PATRIMOINE
Pour un bailleur social, valoriser son patrimoine ne signifie pas seulement en augmenter la valeur comptable, mais surtout en assurer la pérennité, la qualité d’usage et l’adéquation aux besoins sociaux et territoriaux
Le patrimoine immobilier constitue un bien collectif, un outil de service public et un actif stratégique. Sa valorisation passe d’abord par une gestion rigoureuse et une vision à long terme, intégrée dans un Plan Stratégique de Patrimoine (PSP). Ce document, obligatoire, permet de planifier les investissements, d’identifier les priorités de travaux et d’orienter les choix techniques en fonction des enjeux énergétiques, sociaux et environnementaux.
La rénovation énergétique joue un rôle central dans cette dynamique. En 2025, les dispositifs comme «Seconde Vie» permettent aux bailleurs de réhabiliter en profondeur des logements anciens pour leur donner des performances proches du neuf.
Ces opérations améliorent le confort des locataires, réduisent les charges, revalorisent l’image du parc et prolongent la durée de vie des bâtiments. Elles peuvent aussi bénéficier d’avantages fiscaux importants, comme la TVA réduite ou l’exonération de taxe foncière, renforçant ainsi leur intérêt économique.
La valorisation passe également par l’adaptation du parc aux évolutions démographiques et territoriales. Cela peut impliquer la transformation de logements, la création d’unités adaptées aux personnes âgées ou handicapées, ou encore la requalification de quartiers entiers pour renforcer leur attractivité. Enfin, cette démarche s’inscrit dans une logique de partenariat avec les collectivités locales, les habitants et les acteurs du territoire, afin de construire une offre de logement durable, inclusive et résiliente.
Le saviez-vous ?
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F.SAVOIR TROUVER LES ENTREPRISES QUI SAVENT POSER
Pour trouver des entreprises de pose performantes, efficaces et qualitatives, un bailleur social peut s’appuyer sur plusieurs outils et bonnes pratiques.
S’appuyer sur les annuaires officiels de professionnels certifiés
La première étape consiste à rechercher des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), condition indispensable pour garantir la qualité des travaux et bénéficier des aides publiques. Des plateformes comme FranceRénov’, Qualit’EnR ou Pro-RGE.fr permettent d’accéder à des annuaires fiables, régulièrement mis à jour, où l’on peut filtrer les entreprises par spécialité, localisation et type de travaux.
Vérifier les qualifications et les domaines d’expertise
Toutes les entreprises RGE ne sont pas qualifiées pour tous les types de travaux. Il est donc essentiel de vérifier que l’entreprise dispose de la certification adaptée au chantier envisagé (isolation, chauffage, ventilation, énergies renouvelables, etc.). Il est également recommandé de consulter leurs références de chantiers similaires, de demander des certificats à jour, et de s’assurer de leur expérience dans le logement social, qui a ses spécificités.
Comparer plusieurs devis et rencontrer les entreprises
Pour garantir un bon rapport qualité-prix, il est conseillé de solliciter au moins trois devis. Cela permet de comparer les prix, les délais, les méthodes proposées et les garanties offertes. Rencontrer les entreprises en amont permet aussi d’évaluer leur sérieux, leur capacité d’écoute et leur compréhension des enjeux spécifiques du bailleur. Les avis clients et les retours d’expérience d’autres bailleurs peuvent également orienter le choix.
Travailler avec un conseiller FranceRénov’
Les bailleurs peuvent bénéficier de l’accompagnement d’un conseiller FranceRénov’, un service public gratuit. Ce professionnel aide à identifier les entreprises fiables, analyser les devis, comprendre les aides disponibles, et éviter les pratiques douteuses ou les fraudes. Ce soutien est particulièrement utile pour les projets complexes ou multi-lots.
03. LA RÉNOVATION DES FAÇADES
Nous savons maintenant que la rénovation des logements sociaux est un enjeu majeur pour les bailleurs, tant sur le plan économique, environnemental que social. Doit-on commencer par les façades et si oui quel type de revêtement doit-on choisir et quels conseils doit-on suivre ?
A. ISOLER L’ENVELOPPE DES BÂTIMENTS, UNE PRIORITÉ
Si le bailleur peut être tenté d’améliorer avant tout le confort des résidents en rénovant les parties communes, les logements eux-mêmes ou les espaces extérieurs, il est fortement recommandé de prioriser les travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer l’isolation thermique (toiture, murs, fenêtres), moderniser les systèmes de chauffage et de ventilation et réduire les consommations énergétiques globales. Ces travaux sont prioritaires car ils permettent de sortir les logements du statut de passoires thermiques. Commencer la rénovation par les façades est un choix particulièrement pertinent pour un immeuble de logements sociaux pour plusieurs raisons.
Impact immédiat sur la performance énergétique
La façade représente une surface importante de déperdition thermique (jusqu’à30%). L’isolation par l’extérieur (ITE) permet de réduire significativement les consommations de chauffage, sans réduire la surface habitable. Cela améliore le classement DPE du bâtiment, ce qui est crucial pour rester conforme aux obligations légales.
Amélioration visible et rapide de l’image du patrimoine
Une façade rénovée valorise immédiatement le bâtiment aux yeux des locataires, des riverains et des collectivités. Cela contribue à l’attractivité du parc social, notamment dans les quartiers en difficulté ou en renouvellement urbain.
Optimisation des coûts d’intervention
Rénover la façade permet de regrouper plusieurs travaux (isolation, étanchéité, ravalement, traitement des balcons, etc.) en une seule opération. Cela réduit les coûts globaux (échafaudages, main-d’oeuvre, délais) par rapport à des interventions séparées.
Réduction des pathologies du bâtiment
Une façade dégradée peut entraîner des infiltrations, moisissures, ponts thermiques, etc. Rénover permet de prévenir des dégradations structurelles coûteuses à long terme.
Accès à des financements et subventions
Les travaux de rénovation énergétique, notamment sur les façades, sont souvent éligibles à des aides publiques (ANRU, CEE, PlanClimat, etc.). Cela permet de réduire l’investissement net du bailleur.
Effet positif sur le confort et la santé des locataires
Une façade bien isolée améliore le confort thermique et acoustique. Elle réduit les risques de condensation et d’humidité, donc les problèmes de santé liés à un logement insalubre.
B. LES TROIS SYSTÈMES D’ENVELOPPE
Les termes bardage, vêtage et vêture désignent tous des systèmes de revêtement extérieur des façades, mais ils diffèrent par leur mise en oeuvre, leur composition et leur fonction technique.
La vêture = parement + isolant sans lame d’air
► Gain de temps sur chantier, qualité industrielle, performance thermique maîtrisée.
La vêture est un système préfabriqué en usine combinant isolant + parement, posé en panneaux sur la façade. Il n’est composé que d’un seul élément intégrant l’isolant et le revêtement extérieur. La pose est rapide (par emboîtement ou fixation mécanique), ce qui implique une bonne régularité définition. On notera que ce système permet moins de souplesse pour les formes complexes.
Le vêtage = parement avec ou sans isolant et sans lame d’air
► Léger, simple à poser, bon rapport qualité/prix.
Le vêtage est un système de façade où le parement est directement fixé sur l’isolant, sans ossature secondaire. Il est composé de deux éléments : Isolant + parement collé ou chevillé. Il est moins courant que le bardage, et permet une ventilation moindre que le bardage puisqu’il n’y a pas de lame d’air continue. La pose est rapide et économique.
Le bardage = parement + isolant + lame d’air
► Flexibilité esthétique, bonne ventilation, entretien facilité.
Le bardage est un revêtement extérieur fixé sur une ossature secondaire (généralement en bois ou en métal), avec une lame d’air ventilée entre l’isolant et le parement. Il est composé de 3 éléments : Parement + ossature + isolant (souvent indépendant). Il est très courant dans les façades ventilées et permet une grande variété de matériaux (bois, métal, composite, etc.). L’isolant est posé contre le mur, puis le bardage est fixé par-dessus.
Pour résumer…
Il appartiendra aux bailleurs de choisir le meilleur système selon le budget, le temps alloué et les performances souhaitées. En effet, le bardage sera choisi pour sa durabilité et sa performance en rénovation lourde avec ventilation, le vêtage pour des projets économiques et simples à mettre en oeuvre, et la vêture pour sa rapidité de pose et sa qualité industrielle en rénovation standardisée.
Parlons aussi Etics…
Le bardage en façade ventilée présente plusieurs avantages significatifs par rapport au système d’ITE sous enduit, connu sous le nom d’ETICS. L’un des principaux atouts du bardage ventilé réside dans sa durabilité. Grâce à la lame d’air située entre le revêtement extérieur et l’isolant, l’humidité est naturellement évacuée, ce qui protège les matériaux isolants et la structure du bâtiment contre les dégradations liées à la condensation. Cette ventilation améliore également la longévité de l’ensemble du système.
Sur le plan de la gestion de l’humidité, le bardage ventilé est nettement supérieur à l’ETICS. Alors que ce dernier peut être sujet à des problèmes de condensation interne, surtout en cas de mauvaise mise en oeuvre, le bardage ventilé permet une circulation d’air continue qui limite fortement ce risque. Cela contribue aussi à prévenir l’apparition de moisissures et à maintenir un environnement intérieur plus sain.
En matière d’esthétique, le bardage offre une grande liberté architecturale. Il est disponible dans une large gamme de matériaux (bois, métal, composite, pierre, etc.) et de finitions, permettant de personnaliser la façade selon les goûts et les contraintes du projet. À l’inverse, l’ETICS propose des finitions plus limitées, principalement à base d’enduits.
Un autre avantage du bardage ventilé est sa réversibilité. Les éléments de bardage peuvent être démontés et remplacés individuellement, ce qui facilite l’entretien et les éventuelles rénovations. Ce n’est pas le cas de l’ETICS, dont la réparation est plus complexe et souvent moins discrète.
Enfin, le bardage ventilé offre de bonnes performances thermiques et acoustiques, notamment lorsqu’il est associé à des isolants de haute densité. La lame d’air agit également comme un tampon thermique et acoustique supplémentaire. Cela dit, il faut noter que le bardage ventilé est généralement plus coûteux et plus complexe à poser que l’ETICS, qui reste une solution plus économique et rapide à mettre en oeuvre.
C. LA FAÇADE VENTILÉE
Opter pour une rénovation par bardage avec façade ventilée, c’est investir dans une solution durable qui valorise le patrimoine, améliore le confort des locataires et réduit les charges énergétiques, tout en modernisant l’image du bâtiment. Revenons sur ce système et ses avantages.
Qu’est-ce qu’une façade ventilée ?
La particularité de la façade ventilée réside dans la mise en place d’une lame d’air entre l’isolant et le parement extérieur. Le parement extérieur protège la façade des intempéries comme le vent et la pluie. Celui-ci ne repose pas directement sur l’isolant mais en est séparé.
Cette disposition permet deux avantages : d’une part, l’isolant est protégé de l’humidité et d’autre part, l’humidité provenant du bâtiment est dispersé par la lame d’air.
Cette séparation entre les matériaux assure la durabilité du système. Si le bâtiment doit être rénové, voire déconstruit, les composants individuels pourront être traités selon leur typologie et être recyclés.
Quels sont les avantages d’une façade ventilée ?
La rénovation des logements sociaux, notamment par l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et le bardage, permet de renforcer significativement la performance énergétique des bâtiments. En réduisant les ponts thermiques et en améliorant l’isolation, elle assure un confort intérieur optimal, été comme hiver, tout en contribuant à l’atteinte des objectifs réglementaires tels que le DPE ou la RE2020 (effet cheminée : l’air chaud s’élève naturellement et est évacué par le haut de la façade).
Au-delà de l’efficacité énergétique, ces travaux protègent durablement le bâti. La lame d’air ventilée intégrée au système de bardage permet d’évacuer l’humidité, limitant ainsi les risques de condensation, de moisissures ou de dégradations structurelles. Ce dispositif prolonge la durée de vie des murs et réduit les besoins d’entretien.
Les matériaux de bardage utilisés sont souvent résistants, durables et facilement remplaçables, ce qui facilite la maintenance et diminue les coûts à long terme. Par ailleurs, la diversité des finitions disponibles permet de moderniser l’image du patrimoine, valorisant les quartiers et renforçant l’attractivité du parc social auprès des locataires. Cette solution est particulièrement adaptée aux rénovations lourdes, notamment pour les bâtiments anciens ou dégradés. Elle est compatible avec d’autres interventions comme le remplacement des menuiseries ou la réfection de la toiture, offrant ainsi une approche globale et cohérente de la rénovation.
Enfin, ces travaux ouvrent droit à diverses aides financières, telles que les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ou les subventions de l’ANRU, rendant l’investissement plus accessible pour les bailleurs sociaux.
D. L’IMPORTANCE DE LA MISE EN OEUVRE
Une bonne mise en oeuvre est absolument essentielle pour une façade ventilée. Une mauvaise pose peut compromettre non seulement la performance thermique et hygrothermique, mais aussi la durabilité du bâtiment et la sécurité des occupants. Que risque-t-on si la façade ventilée est mal posée ?
Défauts d’isolation thermique
Si l’isolant est mal posé ou disjoint, cela crée des ponts thermiques. Résultat : pertes de chaleur, inconfort pour les locataires, et non-conformité aux normes énergétiques.
Condensation et humidité
Si la lame d’air n’est pas correctement ventilée, l’humidité peut s’accumuler derrière le bardage. Cela entraîne des moisissures, des dégradations du mur porteur, voire des problèmes de santé pour les occupants.
Décollement ou chute de parements
Une fixation mal réalisée peut provoquer le décrochage de panneaux, ce qui est dangereux en cas de vent fort ou de choc. Cela engage la responsabilité du bailleur en cas d’accident.
Infiltrations d’eau
Une mauvaise étanchéité autour des ouvertures (fenêtres, portes) ou des points singuliers (balcons, angles) peut provoquer des infiltrations. Cela dégrade l’isolant, les murs, et peut nécessiter des réparations coûteuses.
Non-respect des normes et assurances
Une mauvaise mise en oeuvre peut entraîner un refus de garantie décennale ou de prise en charge par les assurances. Cela peut aussi compromettre l’obtention de subventions (CEE, ANRU, etc.).
E. RECOMMANDATIONS DE MISE EN OEUVRE D’UNE FAÇADE VENTILÉE
Une façade ventilée mal posée peut transformer un investissement durable en source de sinistres, de surcoûts et de litiges. Il est donc crucial de choisir des entreprises qualifiées, de suivre rigoureusement le chantier et de vérifier la conformité aux DTU et aux règles professionnelles. Pour faciliter la mise en coeuvre, voici nos recommandations.
- Avant les travaux
Avant de commencer les travaux, il est indispensable de réaliser une étude préalable du bâtiment. Cela inclut l’analyse de l’état du support (béton, brique, bois, etc.), la vérification de sa planéité, de sa stabilité, et l’identification des points singuliers (ouvertures, angles, jonctions). Il faut également choisir les matériaux adaptés aux contraintes climatiques, aux exigences thermiques et esthétiques du projet. En cas d’utilisation de panneaux spécifiques comme ceux de James Hardie, il est impératif de consulter leur documentation technique pour respecter les prescriptions de pose.
2. Stockage et préparation des matériaux
Les panneaux doivent être stockés à plat, sur une surface sèche et stable, à l’abri des intempéries. Il est recommandé de les manipuler à deux personnes pour éviter les fissures. Avant la pose, les chants découpés doivent être traités avec une peinture spéciale fournie par le fabricant, afin d’assurer leur durabilité et leur résistance à l’humidité.
3. Pose de l’ossature
L’ossature, en bois ou en métal, est fixée mécaniquement au mur porteur. Elle doit être plane, stable et conforme aux entraxes recommandés:
- Ossature bois : largeur minimale de 40 mm (100 mm au droit des joints).
- Ossature métallique : largeur minimale de 90 mm ( 110 mm pour l’aluminium au droit des joints).
Des bandes EPDM doivent être posées entre l’ossature bois et les panneaux pour éviter les remontées d’humidité. Il est également conseillé d’intégrer des rupteurs de ponts thermiques si nécessaire.
4. Pose de l’isolant
L’isolant thermique est placé entre les montants de l’ossature ou directement sur le mur porteur. Il doit être continu et bien ajusté pour éviter les ponts thermiques. La fixation peut être mécanique ou collée, selon les recommandations du fabricant. L’isolant doit être compatible avec une utilisation en façade (résistance à l’humidité, au feu, etc.).
5. Mise en place de la lame d’air ventilée
Une lame d’air d’au moins 20 mm doit être ménagée entre l’isolant et le parement. Elle permet la ventilation naturelle par effet cheminée, essentielle pour évacuer l’humidité. Des grilles de ventilation (anti-insectes et anti-rongeurs) doivent être installées en bas et en haut de la façade pour assurer une circulation d’air efficace.
6. Pose du parement extérieur
Les panneaux de bardages ont fixés mécaniquement sur l’ossature à l’aide de vis inoxydables ou galvanisées. Il faut respecter les entraxes de fixation et les jeux de dilatation recommandés. La découpe des panneaux doit se faire avec des lames spécifiques (typeHardie®Blade) pour limiter la poussière de silice cristalline.
Le port de protections individuelles (masque FFP2, lunettes, gants) est fortement recommandé.
Les panneaux peuvent être posés avec joints ouverts ou fermés, selon le rendu esthétique souhaité. Il est important de suivre un calepinage précis et de respecter les tolérances de pose.
7. Finitions et contrôles
Une fois la façade posée, il convient de vérifier l’alignement, la qualité des fixations, la continuité de la ventilation et l’étanchéité des points singuliers. Des finitions doivent être réalisées autour des ouvertures, en pied de façade et en rive de toiture. Un contrôle final permet de s’assurer de la conformité de l’ouvrage aux normes en vigueur et aux recommandations du fabricant.
04. CAS PRATIQUES, CHANTIER D’EVREUX (27) ET D’ANTONY LES MORINS (92)
Les solutions de bardage James Hardie ont été choisies sur de nombreux projets de réhabilitation pour répondre simultanément à des enjeux thermiques, réglementaires et esthétiques. Pour venir compléter ce livre blanc, nous tenions à vous présenter deux projets de rénovation phare.
Découvrons deux chantiers de rénovation où les panneaux de bardage Hardie® Panel et Hardie®Architectural Panel ont apporté une réponse sécurisée aux exigences incendie, avec des composants incombustibles et des systèmes validés (essai LEPIR II pour pose sans recoupement de lame d’air) ; et une amélioration significative des performances thermiques, ainsi qu’une valeur ajoutée esthétique avec des finitions variées –béton brossé, blanc lisse –adaptées au contexte architectural.
Résidences des Acacias et des Aupébines à Evreux (27)
À Évreux, la réhabilitation concernait un ensemble collectif nécessitant une mise aux normes incendie et une revalorisation esthétique. Les panneaux de façade existants ont été remplacés par un bardage ventilé en fibres-ciment James Hardie® (finition lisse “Blanc Arctique”). Ce choix a permis de répondre aux exigences réglementaires (composants classés A2-s1, d0, conformes à la réglementation incendie pour façades ventilées), tout en modernisant l’aspect des immeubles dans le respect de la charte colorimétrique locale. L’opération a contribué à la requalification de l’image du quartier.
Maîtrise d’ouvrage : Siloge
Maîtrise d’oeuvre : Ulysse Architecture
Réalisation : Isore Bâtiment
Résidence Les Morins à Antony (92)
À Antony (92), la réhabilitation de la résidence Les Morins, conçue par Paul Chemetov, répond à un double enjeu : améliorer drastiquement la performance énergétique tout en respectant l’écriture architecturale d’origine. Le bâtiment est passé de 514 kWh/m² à l’origine à 94 kWh/m² grâce à une isolation thermique par l’extérieur combinant enduit mince sur laine de roche, bardage ventilé en Hardie® Architectural Panel finition «Brushed Concrete», et lames en bois composite. Ce triptyque a permis d’allier sobriété carbone, esthétique contemporaine et haut niveau de sécurité incendie (classement A2- s1,d0). Installés en site occupé, les panneaux de façade ont séduit autant par leur rendu que par leur facilité de mise en oeuvre.
Maîtrise d’ouvrage : Hauts-de-Bièvre Habitat
Maîtrise d’oeuvre :Phare Architecture
Réalisation : Luca Réha
Résidence Les Morins à Antony (92), Entretien avec AlexandreBorniche, directeur de la maîtrise d’ouvrage –Hauts-de-Bièvre Habitat
Quels sont les grands enjeux de réhabilitation pour un bailleur social comme le vôtre?
Notre coopérative HLM gère près de 11000 logements répartis entre Antony et Châtenay-Malabry. Notre politique est d’intervenir de manière globale, avec des rénovations complètes de l’enveloppe : façades, menuiseries, étanchéité, VMC… Cela évite de déranger plusieurs fois les locataires. Nos opérations sont quasi systématiquement réalisées en site occupé, ce qui implique une organisation fine, notamment pour la sécurité et l’acceptation du chantier.
Parlez-nous du projet de la résidence Les Morins, à Antony.
C’est un bâtiment emblématique conçu par l’architecte Paul Chemetov au début des années 80. Sa forme incurvée lui a valu le surnom de «la banane». Il se compose de 94 logements familiaux, majoritairement en duplex, avec terrasse ou jardin. Une vraie qualité de vie, pensée comme des maisons empilées. Mais en façade, le bâtiment présentait des pathologies : béton dégradé, défauts d’étanchéité, performances thermiques insuffisantes et nombreux ponts thermiques.
Quels objectifs avez-vous fixés pour cette réhabilitation?
Notre priorité était l’amélioration thermique. Le bâtiment a gagné 43% de performance énergétique. Plusieurs locataires nous ont confirmé avoir mieux vécu l’hiver, notamment après les premières livraisons. Pour l’été, c’est plus complexe à mesurer. L’effet cheminée du bardage ventilé est intéressant, mais il dépend aussi des usages : si l’on laisse les fenêtres ouvertes en pleine journée, la chaleur s’installe.
Comment est né le parti architectural, notamment pour la rénovation et la mise en place de l’isolation thermique par l’extérieur des façades ?
L’architecte RomainAngéli, Phare architecture, en charge du projet de réhabilitation, tenait à respecter la silhouette incurvée du bâtiment tout en l’actualisant. Nous sommes allés voir PaulChemetov ; il nous a dit : «Faites-vous plaisir». La rencontre avec lui a libéré le projet : il trouvait normal qu’un bâtiment vive avec son temps. Ce qui nous a amenés à combiner trois solutions : bardage bois-ciment texturé JamesHardie® pour les étages courants, bardage biosourcé au rez-de-chaussée et retour sur parc, et enduit mince sur laine de roche (étages supérieurs et parties moins visibles). Nous n’avons pas «muséifié» la banane ; nous l’avons rendue performante, tout en soulignant sa courbe par un jeu de teintes sable et bois.
Pourquoi ce triptyque ?
Pour équilibrer le design, le poids carbone de la rénovation des façades et le budget. Le bardage biosourcé marque visuellement la façade sud sur le parc ; les panneaux de bardage en fibre-ciment ont une texture «griffée» qualitative au plan esthétique et un coût de 15% inférieur au produit retenu initialement. De son côté, l’enduit mince nous a permis d’optimiser les coûts sur les façades secondaires. Façades ventilées ou sous enduit, partout l’isolant est en laine de roche (14 à 16cm), pour la protection feu et l’acoustique.
Comment s’est déroulé le chantier ?
Le projet a duré plus longtemps que prévu –21 mois –notamment parce que nous intervenions dans des jardins privatifs, ce qui complexifie le montage et le démontage d’échafaudages. Sur le plan technique, le bardage James Hardie® s’est posé sans aucun souci. En revanche, le bardage biosourcé a connu quelques problèmes de dilatation, qui sont en cours de correction par l’entreprise Luca Réha.
Comment sont arrivés les panneaux de bardage James Hardie dans le projet ?
C’est l’entreprise qui nous l’a proposé en variante à un autre produit fibres-ciment. Nous ne l’avions jamais utilisé, mais son aspect texturé et son comportement en chantier nous ont convaincus. C’est un choix que nous ne regrettons pas.
Avec le recul, quel bilan tirez-vous de cette opération ?
Nous sommes contents du résultat. C’est une réhabilitation qui valorise un bâtiment atypique tout en répondant à nos impératifs de sobriété énergétique. Il y a eu quelques aléas –comme dans tous les chantiers –mais nos locataires ont gagné en confort. C’est pour nous une opération exemplaire, à la fois sur le plan technique, environnemental et architectural.
Si nous devons résumer ce livre blanc…
Entre performance énergétique, confort des habitants et valorisation du patrimoine sur le long therme, les avantages d’une rénovation sont nombreux. Il nous apparait désormais évident que la route sera longue avant de rénover l’entièreté du parc de logements sociaux. Les budgets et le temps disponible étant limités, il semble judicieux de prioriser la rénovation des façades qui représentent, à elles seules, 30% des déperditions thermiques et jouent un rôle majeur dans l’esthétisme global. Le duo gagnant : ITE (Isolation thermique par l’extérieur) et façade ventilée pour assurer un confort été comme hiver aux occupants.
Pour la mise en oeuvre, iI appartient aux bailleurs de s’entourer des entreprises les plus qualifiées, plusieurs sites et certifications sont à leur disposition pour un choix avisé. Il conviendra également de choisir les matériaux dont les certifications ne laisseront aucun doute sur leur efficacité. Afin de limiter la propagation du feu en cas d’incendie, nous recommandons aux bailleurs de s’orienter vers des panneaux de bardage qui bénéficient d’une classification en réaction au feu A2. Et pour assurer la longévité des revêtements, surtout en R0, une classification Q4 saura apporter la robustesse nécessaire. Enfin, côté esthétique, le choix est large entre les différents revêtements, il faut surtout s’assurer de leur durabilité et apparence inchangée dans le temps malgré les intempéries, les uv, etc.
À vous de jouer…